ID CTVM detalha a estrutura de administração fiduciária e custódia de FIIs, com Rodrigo Balassiano

Criado pela Lei 8.668, de 1993, e hoje enquadrado na Resolução CVM 175, o Fundo de Investimento Imobiliário depende da atuação conjunta entre administrador fiduciário, gestor e custodiante para sustentar a segregação patrimonial que protege o cotista

Rodrigo Balassiano, da ID CTVM, explica que a empresa atua como administradora fiduciária de Fundos de Investimento Imobiliário, estrutura que, embora compartilhe com o FIDC o princípio da segregação patrimonial, segue uma lógica própria de governança, moldada tanto pela Lei 8.668, de 1993, que instituiu o FII no Brasil, quanto pela Resolução CVM 175, que hoje disciplina o funcionamento desses fundos. Para Rodrigo Balassiano, diretor da ID CTVM, compreender a divisão de responsabilidades entre os prestadores de serviço de um FII é o ponto de partida para qualquer investidor ou gestora que avalie a qualidade de governança de uma estrutura imobiliária.

Administrador fiduciário responde pela estrutura formal do fundo perante cotistas e CVM

O administrador fiduciário é a figura central de governança de um FII, responsável por constituir o fundo, manter seu regulamento atualizado, controlar os passivos e fiscalizar o cumprimento das regras estabelecidas para aquela estrutura, respondendo diretamente perante os cotistas e a Comissão de Valores Mobiliários pelo funcionamento formal do veículo. Quando o fundo não conta com um gestor especializado contratado separadamente, cabe ao próprio administrador selecionar os bens e direitos que compõem a carteira, dentro dos limites definidos em regulamento.

Gestor profissional assume as decisões de investimento quando há terceirização dessa função

Em fundos que contratam gestão especializada, o gestor assume a responsabilidade pelas decisões de investimento, seguindo a política definida no regulamento e respondendo pela seleção e pelo acompanhamento dos ativos que compõem a carteira, sejam eles imóveis físicos, recebíveis imobiliários ou cotas de outros fundos. Essa divisão entre administrador e gestor permite que cada prestador de serviço concentre sua atuação na competência que melhor domina, sem que a responsabilidade final perante o cotista deixe de estar claramente definida em regulamento.

Para Rodrigo Balassiano, diretor da ID CTVM, essa divisão de papéis é frequentemente mal compreendida por investidores menos familiarizados com a estrutura de um fundo:

“Muitos cotistas de FII enxergam o fundo como um bloco único, sem diferenciar quem administra e quem gere. Na prática, são funções complementares, mas distintas: o administrador responde pela estrutura formal perante a CVM e os cotistas, e o gestor, quando existe separadamente, responde pelas decisões de investimento dentro da política definida em regulamento. Entender essa divisão ajuda o investidor a cobrar accountability do prestador certo em cada situação”, afirma o executivo.

Custodiante atua de forma independente na guarda de ativos e na liquidação de operações

Complementando a estrutura, o custodiante atua de forma independente na guarda dos ativos financeiros do fundo e na liquidação das operações realizadas, papel que reforça a segregação de funções e reduz o risco operacional associado à concentração de atividades em um único prestador de serviço. Essa divisão de responsabilidades entre administrador, gestor e custodiante é um dos pilares de governança que sustentam a confiança do investidor na estrutura de um FII, especialmente em fundos de maior porte, com carteiras mais complexas e número elevado de cotistas.

Segregação patrimonial protege o cotista de riscos alheios ao fundo

Sem personalidade jurídica própria desde sua criação pela Lei 8.668, de 1993, o FII constitui um patrimônio segregado do patrimônio do administrador fiduciário, de forma que os ativos do fundo não respondem por obrigações da administradora e não podem ser dados em garantia de dívidas alheias à própria estrutura. A Resolução CVM 175 reforçou esse princípio ao prever, para fundos organizados em classes de cotas, que as obrigações de uma classe não se comunicam com as das demais, ampliando a lógica de segregação para dentro de um mesmo veículo quando ele adota essa arquitetura mais recente.

Classificação por tipo de ativo orienta a escolha do investidor, mas não decorre da regulação

O mercado costuma classificar os FIIs entre fundos de tijolo, voltados a ativos imobiliários físicos como lajes corporativas, galpões logísticos e shoppings, fundos de papel, concentrados em recebíveis imobiliários como CRIs, e fundos de fundos, que investem em cotas de outros FIIs. Essa categorização, amplamente usada por corretoras e veículos especializados, reflete a estratégia de investimento adotada por cada fundo, mas não corresponde a uma categoria criada pela legislação ou pela própria Resolução CVM 175, que trata a estrutura de forma unificada, independentemente do tipo de ativo predominante na carteira.

A ID CTVM, que reúne mais de 550 fundos sob administração e custódia, aplica a mesma disciplina de governança e segregação patrimonial à estruturação de FIIs, independentemente do tipo de ativo que compõe a carteira de cada fundo sob sua responsabilidade.

Perspectivas para a governança de fundos imobiliários

Com o mercado de FIIs consolidando uma base recorde de investidores na B3 e patrimônio líquido que se mantém próximo de R$ 200 bilhões, a tendência é que a clareza na divisão de responsabilidades entre administrador fiduciário, gestor e custodiante ganhe ainda mais relevância como critério de avaliação para investidores institucionais e pessoas físicas que buscam maior transparência na governança dos fundos em que investem. Para administradores fiduciários, comunicar de forma didática essa estrutura tende a se tornar parte relevante da relação de confiança construída com uma base de cotistas cada vez mais numerosa e diversificada.

Esse movimento acompanha a maturidade alcançada pela indústria de fundos imobiliários no país, que já reúne centenas de fundos listados em bolsa e um volume crescente de negociação diária, cenário em que a qualidade da governança tende a se tornar um diferencial tão relevante quanto o desempenho histórico da carteira na hora de atrair novos investidores.

Sobre a ID CTVM

A ID CTVM é uma instituição especializada em infraestrutura para o mercado de capitais, com serviços de administração fiduciária, custódia, escrituração, controladoria e distribuição de fundos de investimento. Fundada em 2020, a companhia reúne atualmente mais de 550 fundos e mais de R$ 50 bilhões sob administração e custódia, com presença relevante em estruturas como FIDCs, FIPs e FIIs. Combinando tecnologia, governança, conhecimento regulatório e eficiência operacional, a ID oferece suporte a gestores, investidores, empresas e demais participantes do mercado, contribuindo para operações mais seguras, eficientes e transparentes.